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中央变相收走了地方政府土地大权!房价迎来3年横盘期!

2017-04-07 来源:河南一百度
 
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大事件!大信号!大决策!

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4.1日的文件,4.6日才公布

生成日期:2017年4月1日▼

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文件链接:http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201704/t20170406_231387.html

从链接文件名可以看出,该文件于2017年4月6日才在中华人民共和国住房和城乡建设部网站公布。

毫无疑问,这是一个事件,这是一个大杀器,这是一个大信号!

中央的意图很明确:

1、房价问题必须解决、必须重视!

2、从政策层面解决眼前问题,就是限购限贷限离婚限交房时间等!这是需求侧。

3、从供求关系层在解决长远问题,就是从土地供应源头来出政策!这是供应侧。

4、全国一盘棋,文件重提“房子是用来住的、不是用来炒的”这一最高指示!

5、防止面粉价格贵过面包,从土拍根源上强调政策解决地王这一问题!

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文件内容重点内容解读

1、各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导,并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

解读:全国一盘棋,国土部统一部署备案,你的城市属于哪一类?你未来打算怎么办?每个城市自己先给自己定好位,先想清楚!

2、2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。

解读:想清楚了,就赶紧制定自己城市的未来计划,全国计划管理、统筹管理,三年五年的市场规范性管理,主动调控,主动出击,避免2016年的被动调控、调控无用的尴尬局面。

3、对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

解读:这一条最重要,从供应端解决根本问题!这个非常好,也杜绝了地方政府有意无意多卖地、卖高价地的路子。这一系列政策,等于变相收走了地方政府的土地大权!请提前报备你的土地出让计划!

4、要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

解读:禁止出现楼面价地王!禁止出现土地单价地王!禁止出现土地总价地王!目的是禁止出现地王事件让市场恐慌!不管是限房价、限地价、竞房价、竞地价,还可以加上必须现房销售、规定自持比例等手段!

5、住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。

解读:特事特办!从拿地到开盘通常都需要8-10个月,能否压到5个月就预售?经如厦门、深圳、南京等无库存城市。

6、各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

解读:严防热钱进入房地产,从而控制房地产泡沫,比如之前的严禁银行理财资金违规进入房地产领域,以及其它一些银行、保险、IPO的相关限制性规定。

7、建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

解读:买不起房的人,得租得起,得租得到,这是缓解房价的重要渠道。同时,一些企业可以抓住这次机会,昨用手上的工业、厂房资源。

8、省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求,加强对本地区各市县主管部门的分类指导,加强监督检查。

解读:这是一把手工程,必须引起高度重视!

9、对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的,严格追究有关人员的责任;情节严重的,依法依规严肃处理。

解读:这是政治任务,这是重要任务,不得造假,目标必须达到!

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市场影响

1、显然,所有省会、热点城市的购房者,均不用太过着急了!房价是必须要稳住的,这是政治任务。

2、政治觉悟不高的,中央也已经出好了解决方案,你的城市供求关系如何?梳理好之后未来5年的土地供应计划要公布出来,基本上,这个城市未来5年的房价趋势就清楚了。

3、地王不充许出现,媒体也不能用热点事件制造恐慌了。

4、未来,租房保障被提上了日程,城市里的中低收入人群也可以得到居住的保障。

5、中小房企,这一次,难关真的是不好过的,资金严查!地不好拿!

6、对于中国房地产行业来说,准备好过3-5年的冬天吧!持有现金、做好储备,安全比激进更为重要!

7、中央的政策目的很明确,就是控制上涨,而不是制造下跌,所以期待房价大跌的,也不要指望!不要耽误本次调控之下的购房时机!

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对广大购房者的忠告!

1、本次文件中,三四五线城市还在去库存,他们未来可能不供地,也就是说,价格可能涨,但不管怎么样,你一定要坚守原则,不要去碰三四五线城市,任你房价如何变,任你库存为0,都不要去碰。

2、而,在2016-2017年,所有疯狂上涨城市中的朋友们,不管你的城市房价现在是上涨、还是横盘,你都要坚定一点:大涨绝不再可能,未来3年内都基本上可以从容的选房看房买房,不要恐慌!不要着急!也许,现在你的城市没有库存,但现状在一年内就会得到改善!

3、对于很多城市,会出现一种情况,因为没有库存,为了增加供应,郊区土地会被大量释放出来,大房价疯狂过后,郊区房价可能会有一波行情,但市场一定会在未来的供求平衡之后回归理性,你在偏远地区买的房子就是一个坑,所以,你一定要坚守原则:你买的一定是可以自住、可以出租、可以出售的有用的房子,不符合这个原则的,不要去碰,静静的等待未来的供应。

4、市场发展在2017年的4月,在2016年没有疯狂上涨的城市,在2017年也几乎全部实现了应有的补涨,比如海南、青岛、宁波、南昌、西安等(有的城市情况不同,有的还在补涨过程中,还没有到顶),未来的中国,热点城市基本就是一个全面性的横盘阶段,该阶段会持续3-5年时间。每一个购房者,都应该心里对这一趋势了然于心!

5、房价不可能暴跌,房价小回调还有可能,把握好本次调控之下的购房时机,虽然不用着急了,但亦不可掉以轻心。

6、库存在6个月以内的城市,应该马上停止看房,该干啥干啥,静等土地上市,静等新楼盘上市,比如郑州。

7、库存在6-12个月的城市,建议去看房,合适就买,虽然不用着急,但亦不要抱有幻想,比如西安、海口。

8、库存在12个月以上的城市,建议还是果断出手买房,早上车为好,早上车,早安心,早点去赚钱。

9、而对于投资客,倒是真的可以彻底收手观望一下了。

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房价会下跌吗?哪些城市?

1、对于一些城市来说,存在政策用力过猛的情况,土地供应可能过大、政策打击可能过猛,这类城市有可能出现下跌,但会是哪些城市?目前还不好判断。

2、还有一类城市,本身之前供大于求,房价一直稳定,但2016上涨过猛!目前供应量仍旧很大,未来则有下跌之可能,比如成都、重庆、长沙局部均有可能出现回调,但幅度也不可能大,西安由于上涨比较温和、目前房价不高还会坚挺。

3、海南比较特殊,2017年也是经历了猛烈的补涨,目前库存应该到了1年左右,但地区分化比较严重,海南也就成了大中国的缩影,有的地方上涨,有的地方横盘,但下跌也不太可能。由于海南面对整个中国的需求,同时未来海南不可能一直有供应,决定了海南整体会坚挺。

4、而对于大部分城市来说,下跌不太现实,暴跌更无可能!

 

附文件原文

住房城乡建设部 国土资源部

关于加强近期住房及用地供应管理

和调控有关工作的通知

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委、房地局、规划局)、国土资源主管部门:

为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,加强和改进住房及用地供应管理,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,现就有关事项通知如下:

一、合理安排住宅用地供应

(一)强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导,并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

(二)尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。各地要结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等,依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等,立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件,尽快编制住房发展规划和年度计划,统筹安排中期(五年)和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。

(三)保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

二、科学把握住房建设和上市节奏

(四)加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度,督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款,并严格按照合同约定及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效供应。

(五)加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度,严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。

(六)增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房,盘活存量住房资源。

三、加大住房保障力度

(七)扎实推进棚户区改造。各地要落实好土地、财税、金融等支持政策,加快棚户区改造项目建设,加强配套设施建设和公共服务,确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

(八)继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式,实行实物保障与租赁补贴并举,推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应,扩大公租房保障范围,多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理,加强信息公开,确保公平分配。

四、强化地方主体责任

(九)落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求,加强对本地区各市县主管部门的分类指导,加强监督检查。市县主管部门要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施,明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人,确保如期实现工作目标。鼓励各地在中央政策框架内积极探索、出台有力的政策措施。

(十)强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的,严格追究有关人员的责任;情节严重的,依法依规严肃处理。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国国土资源部

2017年4月1日


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